Desde la entrada en vigor de la L.O.E. (Ley de Ordenación de la Edificación) en noviembre de 1999, vienen definidas muchas de las obligaciones y responsabilidades de todos los agentes intervinientes en un proceso edificatorio.
Hoy nos vamos a centrar en el articulo 7 de la citada Ley, donde se recoge la obligatoriedad de la entrega por parte del promotor a los usuarios finales de cada vivienda un documento denominado LIBRO DEL EDIFICIO.
¿Qué incluye?
La LOE indica qué documentos básicos componen el libro del edificio, que son:
- El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
- El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
- La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
- Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.
Una interpretación más realista de la documentación que ha de contener un libro del edificio es:
- El proyecto completo del edificio
- El acta de recepción de la obra
- La identificación de todos los agentes que han participado en la construcción del edificio
- Información jurídica del inmueble (escritura de propiedad, cargas y gravámenes de la parcela)
- Documentación sobre las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones
- Plan de mantenimiento del edificio y tareas programadas
- Documentación del control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas (controles de calidad, control de suministros, ensayos …)
- Certificado de Eficiencia Energética de edificio terminado
- Memoria técnica o proyectos específicos de las instalaciones ejecutada
- Materiales y equipos instalados (con sus respectivas garantías)
- Conclusiones de las pruebas de puesta en servicio de las instalaciones
- Certificado de la instalación y de sus inspecciones
- Copia del libro de subcontratación que el contratista entregó al Director de Obra
La entrega del libro del edificio es una obligación que tiene el promotor frente al usuario final. Por el otro lado, son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
¿Qué debe hacer el usuario con la documentación y el Libro del edificio?
Hasta aquí, nos encontramos con los derechos y deberes tanto del promotor como del usuario final del edificio, en el momento de la entrega del mismo. Pero, a partir de aquí, ¿qué tiene que hacer el usuario con toda esta documentación?
Vamos a intentar explicarlo por partes.
El propietario del edificio o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:
- Conservar la documentación recibida del promotor y transmitirla al comprador en caso de venta del edificio.
- Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes.
- Documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo.
- Documentar el seguimiento del plan de mantenimiento del edificio y tareas programadas.
En este último apartado nos vamos a centrar en el articulo de hoy, dado que es una de las partes más desconocidas de la LOE y del Libro del Edificio, además de las menos usadas.
Como usuarios, todos conocen la obligatoriedad de realizar la mayoría de los mantenimientos conocidos, como son los ascensores o los extintores de un edificio. Pero en el libro del edificio se contemplan todos los elementos, instalaciones, etc., que, a juicio del redactor del libro del edificio, que en este caso es la Dirección de la Obra del edificio, introduce en el plan de mantenimiento, con unas medidas de mantenimiento y unas periodicidades.
Ver la imagen a modo de ejemplo extraído de un libro del edificio respecto de un tejado, donde se observa el uso y mantenimiento del tejado.
A mayores del uso y mantenimiento, se indica la periodicidad de las tareas de mantenimiento.
En este caso, indica que dichas tareas ha de realizarlas un OE (Operario Especialista) y con qué frecuencia.
Como vimos en la introducción, entre la documentación a conservar por parte de los propietarios, está el seguimiento de este plan. Se tiene que dejar constancia de la realización de las tareas programadas para el edificio. Es más, la legislación, ante la ausencia por parte de los usuarios del mantenimiento prescrito y de la constancia de la realización de los mismos, incluyó en una modificación de la Ley la obligatoriedad por parte de la comunidad de que dicha constancia quede reflejada por un técnico.
Esta parte es de vital importancia para los usuarios, sobre todo para el mantenimiento de las garantías y sus plazos, así como posibles reclamaciones frente al promotor.
De la misma manera que la LOE obliga al promotor a suscribir pólizas de garantías para cubrir el seguro Decenal de Daños por 10 años y ha de garantizar instalaciones por 3 años y acabados por 1 año o la entrega del libro del edificio, estos están directamente relacionados con la obligación por parte de los usuarios de realizar el seguimiento de plan de mantenimiento en las condiciones que indica la LOE.
En siguientes entradas entraremos en detalle respecto al contenido del plan de mantenimiento, interpretación del mismo, etc.
¡Hasta pronto!
